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離婚による不動産の財産分与|家やマンションを売却するときの注意点を解説

離婚する二人

不動産の財産分与は離婚において一つの大きな課題といえます。
なぜなら、離婚という行為自体が後ろ向きなものであるほか感情が大きく介入するからです。そのため、財産分与の話し合いがスムーズに進まず、困ってしまう方も少なくありません。

しかし、適切な道しるべがあれば、公平な合意に達することは決して難しくありません。
この記事では、離婚の不動産財産分与について必要な道しるべを解説いたします。

・離婚することになったが、財産分与に不動産が含まれている
・離婚に伴う財産分与の協議が進まない
不動産財産分与について、多くの問題を解決した弊社代表がノウハウを解説いたします。

離婚に関する相談は必要と思っていても気が重くなるものです。
しかし、そういった問題ほど早く片づけることが必要だと弊社は考えます。

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ぜひ最後までお読みください。

財産分与のイメージ写真

財産分与ってなに?

財産分与とは、夫婦が離婚する際に、婚姻期間中に取得・形成した財産を公平に分割することをいいます。

基本的には夫婦間の話し合いで解決するのですが、離婚という向かい風の真っただ中。
合意に至らないことも少なくありません。
そのときは、調停や裁判という司法の力を借りるに至ることもあるでしょう。

話し合いの結果によって財産分与の内容は個別異なりますが、財産分与は「半分ずつ分ける」ことが原則です。

財産分与の対象になる財産

離婚に伴う財産分与ではどのような「財産」が対象になるのでしょうか。
対象となる財産は明確に定められていますので、正しく理解しておきましょう。

財産分与の対象になるもの

共有財産は夫婦が婚姻期間中に共同で所有・獲得した財産のことをいいます。
不動産、預金口座、投資信託はもちろんのことですが、車などの貴重品も共有財産に含まれることに注意しましょう。

なお、財産分与の対象となるか否かは離婚成立時ではなく、別居時を基準に判断します。
よって、別居後に取得した財産は共有財産ではありません。

これは、財産分与の基本的な考え方である「夫婦が共同で所有・獲得した財産」に起因しています。
なぜなら、もはや法律的な婚姻関係があったとしても、別居した時点で夫婦としての協力関係はないだろう、と判断されるからです。

財産分与の対象にならないもの

注意すべきは、「共同で所有・獲得した財産」であることです。
そのため、離婚時に夫婦のいずれかの財産であっても、共有財産にならないものもあります。

代表的なものは、以下のようなものです。
・婚姻期間中に夫婦のいずれかが相続した財産
・婚姻前に夫婦のいずれかが取得した財産

例えば、夫婦のいずれかが結婚前に200万円の貯金があったとします。
婚姻期間中に貯金額が300万円まで増加した。
このとき財産分与の対象となるのは、増加分の100万円に限定される、という具合です。

このように、財産分与の対象とならない財産を「特有財産」といいます。

借金も財産分与の対象になるの?

借金は一部の例外を除いて財産分与の対象になります。

例えば、資産価値が2,000万円の中古マンションを結婚後に購入したとしましょう。
別居時にはまだ住宅ローンが1,200万円残っています。

このとき、2,000万円の中古マンションは共有財産となります。。
しかし住宅ローンが財産分与されないとすれば、住宅ローンの名義人はたまったものではありません。

夫婦としての生活を維持するためにした借金は財産分与の対象になるのです。

ただ、夫婦の一方が有する借金が競馬で浪費したものであるときはどうでしょうか?
さすがに、夫婦の一方がギャンブルするためにした借金まで背負わされるのは納得いきませんよね。
よって、婚姻期間中の借金であっても、もっぱら個人のためにした借金は財産分与の対象とはなりません。

以上が財産分与の基本的な考え方になります。
これからは、離婚に伴う不動産を財産分与する方法について解説してまいります。

口論する夫婦

不動産を財産分与する方法

離婚に伴い不動産を財産分与する方法は、以下の方法が現実的です。

1. 不動産を売却した売却益を分割する方法
2. 夫婦のどちらかが不動産を所有し、相手にお金を払う方法

もちろんこれ以外の方法もありますが、今回はこの2点に絞って解説いたします。

不動産を売却した売却益を分割する方法

不動産を売却して現金を分けあう、シンプルな方法です。

不動産を売却するときは、不動産会社へ査定を依頼して、売却を依頼する流れになります。
財産分与を理由とした売却では売却額が非常に重要です。
そのため、複数社に査定を依頼するようにしましょう。

また、査定額は高すぎても安すぎてもいけません。
高くなると現金化する時期が長くなり、離婚協議の時間が長くなるからです。
安くなると住宅ローンを返済できるかという心配も必要になります。

離婚は悲しいことですが、長い人生で次の一歩を早く踏み出すためにも、早期解決を図ることも忘れないようにしましょう。

不動産を売却することのメリット

不動産を売却して財産分与するメリットは以下のようなものです。

公平な財産分与ができる

不動産は基本的には分割することができませんので、お金に変えて分割することで公平に分割することができます。

広い土地であれば分割することも可能です。
しかし、一戸建てや中古マンションは物理的に分割することはできません。
そんなときは、やっぱりお金で分けることで公平性が担保できるというものです。

資金に不安があるときも、財産分与を進めることができる

手元資金に不安があるときには、現金化することでお金の心配を減らすことができます。
一方が不動産を取得しもう一方にお金を払う方法では、不動産の取得者が一時的にお金を負担する必要があるからです。

不動産は一般的に数千万円の価値があることが多く、莫大な金額をポンと出せる方はそうそういらっしゃいません。

不動産を売却することのデメリット

不動産を現金化することにはデメリットも存在しています。
悪い部分もきちんと確認しておきましょう。

売却額よりもローン残高が多いときは売れない

売却額よりもローン残高がおおい状態では、売却することができません。
ローン残高が売却額を上回る状態のことを「オーバーローン」と言ったりもします。

実務的に説明すると、ローンがある不動産には抵当権が設定されています。

抵当権とはこのようなものです。
融資をした金融機関にお金を返さなかったときは、国が主催するオークション(競売といいます)で不動産を強制的に売却しますね。売却したお金から優先的に貸したお金を返してもらいますので、そこのところよろしく。

不動産を第三者に売却するときにはこの「抵当権」を消さなければなりません。
つまり、「抵当権の抹消」と「借金の全額返済」は同じ意味です。

不動産を現金化して財産分与するときは、ローン残高と売却可能額をよく確認することが重要なのです。

いつ売れるかがわからない

不動産を売却するといっても、いつ現金化できるかわからないことがデメリットです。

不動産売買では半年や一年にわたる長期的な取引は決して珍しくありません。
そのため、なかなか離婚に伴う財産分与が進まないという、心理的なストレスが発生することがあるでしょう。

なお、売却金額が安くなる傾向にはありますが、買取を専門に行う不動産業者も存在しています。
いつまでに現金化したいという要望があるときは、その旨を不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。

夫婦のどちらかが不動産を所有し、相手にお金を払う方法

夫か妻のいずれかが不動産を取得し、もう一方にお金を払う形で財産分与する方法です。

この場合においても、お金が動くため査定が必要となる点では、現金化する方法と変わりはありません。

不動産を現金化せずお金で解決するこの方法にもメリットとデメリットがあります。

相手方にお金を払うことのメリット

相手方にお金を払い財産分与するこの方法では、以下のようなメリットが考えられます。

引っ越しをする手間が省ける

お子様の校区などの理由から、引っ越しが困難ということもあるでしょう。
そのときは、そのまま住み慣れた場所に住むことができるのはメリットといえます。

手元資金があるときには早期解決が図れる

相手方に支払うお金があるときは、早期に財産分与問題を解決することが可能です。
不動産を売却すると現金化までに数ヶ月の時間がかかることを考えると、離婚問題の早期解決はメリットということができるでしょう。

相手方にお金を払うことのデメリット

金銭解決を行うこの方法では、早期解決が図れる一方、中長期的に夫婦としての繋がりを維持する必要性があることもあります。
この方法を採用するときは、将来のこともよく考えて判断してください。

住む人と住宅ローンの負担者が異なる

この方法では、妻と子供が住み、夫が住宅ローンを負担することがあります。
万が一にも、夫が住宅ローンを支払わなくなったときは、妻と子供が住む場所を奪われる点が懸念です。

連帯保証人を変更する必要がある

上記のケースで妻が連帯保証人のときは、連帯保証人の変更を忘れてはいけません。
なぜなら、財産分与したにも関わらず連帯保証人の地位が残ることが不合理だからです。

このような手続きの手間があることは、デメリットということができるでしょう。

夫婦共有名義のときは住宅ローンの借り換えが必要

夫婦共有名義のときは、どちらか片方の持分をもう一方が買い取る形になります。
そのため、住宅ローンの借り換え手続きが欠かせません。

住宅ローンの名義変更や借り換えは、かなりハードルが高いものです。
銀行に電話してハンコを押すだけで終わり、とはいきません。
ほとんどの場合は、新たに住宅ローンを組みなおす作業が必要になるでしょう。

この住宅ローンの申請だけでも1〜2ヶ月は必要になります。
また、申請が通るとも限りませんので、安易に判断することは避けるべきです。

離婚に伴う不動産の財産分与の注意点

離婚により不動産を財産分与する必要性に迫られたときは、どのような点に注意すべきなのでしょうか。
財産分与のプロセスになぞらえて確認していきましょう。

共有財産に該当するかどうかを確認する

まずは、不動産が共有財産に該当するかを確認しましょう。
共有財産は「婚姻期間中に夫婦で取得したもの」に限られます。

不動産の売却査定額を確認する

不動産がいくらで売れそうか、不動産会社へ査定を依頼しましょう。
気恥ずかしいかもしれませんが、離婚で財産分与のための査定であることも伝えてください。

不動産会社が売却査定をするときに、売却の理由は査定額に影響を与えるからです。
現金化の希望時期も同様に伝えるようにしましょう。

住宅ローンの残債額を確認する

不動産が住宅ローンで購入したものであるときは、残債額も確認してください。
査定の段階で不動産会社からヒアリングがあるはずです。

残債額によって財産分与の方法や時期を見直すことが求められます。
正しい判断を行うためにも、必要な作業なのです。

財産分与の方法を検討する

売却査定額と残債額がわかったら、財産分与の方法を検討します。
財産分与の方法は、ご紹介した2つに限られません。
さまざまな方法がありますので、信頼できる不動産会社に相談されてみてください。

財産分与は原則半分ずつですが、個別の話し合いが当然優先されます。
感情的な部分は捨てきれませんが、お互いの人生に足かせとならないよう、真摯に話し合いを行ってください。

不動産の財産分与はプロを交えて進めよう

不動産の財産分与には多くのポイントがあります。

・不動産を売却するという手続きの問題
・財産分与という法的な問題
・離婚に起因する感情的な問題

その全てを夫婦間のみで解決しようというのは、困難というほかありません。

これらの問題を解決するためにも、専門家たるプロを交えて協議を進めることをおススメします。

不動産の売却においては、不動産会社に依頼し相談すること。
法的な問題は、弁護士などに相談すること。
感情的な問題は、親族など第三者を交えて話をすること。

これらの協力者を整えて話をすることで、離婚における財産分与をスムーズかつ公平に進めることができるようになります。

離婚は後ろ向きな話ですが、新しい人生を進むための手続きと捉えることもできます。
前向きに話を進め、新しい人生の一歩を弊社:中部エースも応援いたします。

離婚に伴う財産分与のご相談も中部エースまでお気軽にお寄せください。

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