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家は売るか貸すか?メリットとデメリットから判断のポイントまで大公開

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本記事は、以下の悩みをお持ちの方におススメです。

・家やマンションを活用したい
・空き家を売るか貸すか迷っている
・家を相続した

不動産は住居であり資産でもあるため、活用方法を適切に見極めることが重要です。
なぜなら、不動産の状態や所有者の状況によって、「売るか貸すか」どちらの選択が正しいかが変わるからです。

空き家を所有しつつも、活用方法を見いだせず放置している所有者は少なくありません。

以上を踏まえて、この記事では以下のことをまとめました。

・賃貸と売却の判断ポイント
・賃貸と売却のメリットとデメリット
・賃貸と売却の収益シミュレーション
・賃貸と売却の注意点

売るか貸すかを選択することで、不動産活用の方法を理解することができます。
ぜひ不動産活用の参考にお役立てください。

不動産を売るか貸すかの判断基準

最初に取り組むべきは、必要性を考えることです。
必要性は売るか貸すかの判断に大きな影響を及ぼすため、最初に取り組みたいところです。

不動産に必要性を感じる人は、賃貸での活用が望ましいでしょう。
また、不動産に必要性を感じない人は、売却での検討が現実的です。

不動産の必要性は以下の例を参考に考えてみてください。

【不動産を必要とする人・賃貸で検討したほうがよい】
・将来、自分が住むかもしれない
・ご子息のために家や土地を残しておきたい
・家やマンション、土地に愛着がある
・必要性は感じないが決めかねている
・一時的もしくは中長期的な支出にも対応できる

【不動産を必要としない人・売却で検討したほうがよい】
・将来、自分が住むことがない
・子孫へ不動産を残す必要がない
・相続人が複数いるが、不動産以外に大きな財産がない
・一時的もしくは中長期的な支出を回避したい

必要性を自ら問いかけることで、目指す活用方法がクリアになります。
大筋の方向性を決めると具体的なイメージが湧き、実現性を判断しやすくなるからです。

賃貸活用のメリット

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これより、不動産を貸したときのメリットを解説いたします。
賃貸活用のメリットから、事業の実現性を見出してみてください。

不労所得を得ることができる

賃貸活用により家賃収入という不労所得を手に入れることができます。

家賃収入は以下の点で特殊な収入です。

・不労所得であること
・毎月決まった金額が入ってくること

賃貸契約はその性質から、短期で終わることは考えにくいものです。
数年間は何もしなくても決まった金額が毎月入ってくる点は、最大のメリットでしょう。

あとからでも売却ができる

賃貸契約を締結している不動産であっても、売却は可能です。
さらに言えば、賃貸契約が終了してからの売却も珍しくありません。

必要性がわからないときは賃貸で様子を見る、という選択も可能です。

賃貸活用のデメリット

賃貸活用にはデメリットも存在しています。
費用収益面で注意すべきポイントがありますので、ぜひチェックしてください。

初期投資がかかる

不動産を賃貸活用するためには、家やマンションを人に貸せる状態にする必要があります。

人に貸せる状態にするためには、以下の初期投資が必要になるのです。

・汚れている箇所を綺麗にすること
→クロスや床の張替えや補修

・壊れている設備を使えるようにすること
→故障している設備の修理や交換

・賃貸市場で競争力のある物件にすること
→古い物件はリノベーションするなどして競争力を持たせる

・リスクを予防すること
→屋根の塗装や外壁の割れは補修を行い、入居後のリスクを回避する

家やマンションの規模や状態によりますが、数十万円から数百万円かかることもあります。
賃貸活用するときは、不動産の状態と初期費用、家賃収益を総合的に検討することが重要です。

維持管理にも費用がかかる

賃貸活用では、初期投資すれば終わりではありません。
入居中の維持管理にも費用がかかります。

入居中にかかる費用は以下のようなものです。

・管理費用
→管理会社に支払う入居者や物件の管理費用 回収家賃の5%程度が目安

・原状回復費用
→入居者が退室する度に、人に貸せる状態にするための工事が必要

・修繕費用
→室内の設備や造作に不具合が発生すると、修理や交換の費用が発生

・税金
→不動産を所有しているため、固定資産税や都市計画税の支払い

賃貸経営では意外とコストがかかります。
資金計画が甘く、赤字という家主さんは決して少なくありません。
賃貸活用を行うときは、実現性の高い資金計画が求められるのです。

売却のメリット

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これより、不動産を売却するメリットを解説いたします。
シンプルな内容ですが、副産物は大きいものばかりです。

まとまった現金が手に入る

家やマンションを売却すると、売却代金を手にすることができます。

まとまった現金が手に入る副産物は以下のようなものです。

・相続で揉めるリスクを軽減できる
→不動産は分割が困難ですが、現金は均等に分けることができる
相続人が複数いるときなど、事前に現金化するメリットは大きい

・住み替えや投資に回すことができる
→売却で得た現金を活用して、新しいものを得ることができる
住居を買い替える資金や投資に回す など

・ローンなどの返済原資に充てることができる
→住宅ローンや事業融資の返済など、生活の負担を軽減することができる

生臭い表現ですが、現金は心強い存在です。
お金の心配があるときは、積極的に売買を検討するのが良いでしょう。

維持管理が不要

家やマンションを売却した瞬間から、維持管理に関するコストは発生しません。

不動産保有により発生する諸経費がかからず、ランニングコストの圧縮に繋がります。

また、維持管理が不要になることは、保有リスクがなくなることともいえます。
家やマンションの保有には、漏水や越境、災害対応など、多くのリスクがつきものです。

リスクから解放される点は、空き家や手入れが不十分な不動産を保有している人には大きなメリットといえるでしょう。

売却のデメリット

売却においてもデメリットが生じることがあります。
売却によるデメリットや、売却活動に発生するデメリットまでさまざまです。

売却に踏み切る前に、売却の選択肢が正しいかどうか確認してください。

家やマンションを手放すことになる

不動産は売却によって所有権がなくなることがデメリットです。

一度手放した不動産を再度手に入れることはほぼ不可能ですので、売却には慎重になる必要があるでしょう。

売却にも諸費用がかかる

不動産の売却にも諸費用がかかる点を理解しましょう。

不動産の売却にかかる諸費用は以下のようなものです。

・仲介手数料(消費税等別途)

・印紙代

・登記費用(抵当権抹消登記費用や未了の相続登記費用)

・確定測量費用(買主が希望し売主が負担するとき)

・譲渡所得税(売却により利益がでたとき)

※譲渡にかかる税金についてはこちらもお読みください

不動産を売った時にかかる税金の種類

なお、これらの費用の支払を事前に求められることは稀です。
なぜなら、売買決済時に売買代金から相殺することが一般的だからです。

費用の捻出が困難でも、売買決済のタイミングで手出しなく支払うことができる点はメリットと捉えることもできます。

いつ売却できるかわからない

不動産の売却は買い手が見つかってこそ成立するものです。

売却時期は不動産の種類や状況、時期、不動産会社によって長期化することも珍しくありません。

一方、売却に期限を切ることも不可能ではありません。
売却価格は下がりますが、不動産会社に買い取ってもらう選択肢があるからです。

現金化の必要性や時期に制限があるときは、不動産会社に要望を伝えてください。
信頼できる不動産会社なら、親身になって相談に乗ってくれます。

なお、弊社:中部エースでは不動産売買に関するご相談を随時受け付けています。
800件にも上る売買取引のお手伝いをしてきた経験から、最適なご提案をお返しすることが可能です。

お気軽にご相談ください。

⇒長野市の不動産売却|無料査定・売却相談はこちら

売るか貸すか悩んだらシミュレーションをしよう

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売るか貸すかを決めることができないときは、収支のシミュレーションがおススメです。
ここでは、賃貸と売却の収支シミュレーションを実際に確認してみましょう。

なお、シミュレーションに利用する対象物件を以下のように設定いたします。

項目 内容
物件種別 一戸建て
所在地 長野県長野市吉田エリア
築年数 約35年
住宅ローンの残債 残債なし
土地の広さ 約150㎡
建物床面積 約120㎡
推定売却金額 約1,800万円
推定家賃額 約10万円

賃貸活用したときのシミュレーション

不動産を賃貸物件として活用したときの初期投資シミュレーションは以下の通りです。

収入項目 収入金額 支出項目 支出金額
礼金 200,000円 初期工事費用 1,000,000円
宣伝広告料 100,000円
合計 200,000円 1,100,000円

賃貸活用では初期投資時点ではマイナスになることが一般的です。
入居後の年間収支シミュレーションは以下の通りです。

収入項目 収入金額 支出金額 支出金額
家賃 1,200,000円 管理料 60,000円
修繕費 120,000円
固都税(概算) 100,000円
合計 1,200,000円 200,000円

賃貸活用における年間収支は約900,000円と試算することができました。
初期投資の回収に約2年程度かかると考えておくとよいでしょう。

※物件の種別によっては、上記以外の支出項目が発生することがあります。
※退去に伴う原状回復費用や空室損は見込んでいません。

売却したときのシミュレーション

次に売却したときのシミュレーションを確認してみましょう。
売却のシミュレーションはシンプルです。

収入項目 収入金額 支出項目 支出金額
売却金額 18,000,000円 仲介手数料 600,000円
印紙代 10,000円
抵当権抹消の登録免許税 2,000円
抵当権抹消の司法書士報酬 30,000円
合計 18,000,000円 642,000円

売却による収支は17,358,000円という結果になりました。

※住宅ローンの残債や測量費用は見込んでいません。

残債がないとき、売却益を賃貸収益で賄うためには約20年の期間がかかります。
賃貸管理業務を自分で行うなどして収益を改善させることも可能です。
しかし、賃貸経営にはさまざまな法律や知識が求められますので、賃貸管理会社に委託することをおススメします。

賃貸活用するうえでの注意点

家やマンションを賃貸活用するうえで、注意すべきポイントは「住宅ローン」です。

住宅ローンが残っている家やマンションを賃貸活用してはいけません。
なぜなら、住宅ローンの規定に反しているからです。

住宅ローンは自分が住むための住宅を購入するために融資されるものです。
そのため、住宅ローンがある状態で賃貸事業を営むのはご法度なのです。

ただし、やむを得ない転勤の場合などは認められることもあります。

判断の基準は「将来またそこに住む意思があるかどうか」になります。
不安なときは自分で判断せず、必ず金融機関に確認してください。

売却するうえでの注意点

家やマンションを売却するときは、住宅ローンの残高に着目してください。
なぜなら、売却した手残りがローン残高より少ないときは、特別な対応が必要になるからです。

ローン残高を売却で返済できないときは、以下の対応を取る必要があります。

1. 金融機関に相談して任意売却をする
2. 住み替えローンを活用する
3. 不足分を手出しする

いずれのケースであっても、慎重な判断が求められます。
信頼できる不動産会社への相談が必要となるでしょう。

※任意売却についてはこちらのコラムで詳しく説明しています。

任意売却とは?むずかしい売却の用語を解説します

不動産の営業マンと相談をするイメージ画像

売るか貸すかは不動産会社に相談して決めよう

家やマンションを売るか貸すか、この判断をするときは不動産会社に相談することをおススメします。

なぜなら、不動産や所有者の状況によって判断が異なるからです。

不動産は高額な取引であるため、失敗は許されません。
適切な判断をするためには、信頼できるパートナーに相談し、客観的な意見を参考にして決定するのがよいでしょう。

弊社:中部エースでは、多くの不動産に関するご相談を承り解決に導いてまいりました。
長野市で家やマンションを活用したいとお考えの方は、お気軽にご相談ください。

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