任意売却とは?むずかしい売却の用語を解説します

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不動産の用語って聞きなれない言葉が多くて、どこか敷居が高いイメージありませんか?理解しようとネットサーフィンをしても、なかなか頭に入ってこないと言うか・・・

このブログでは、
・不動産を売却したいけど、何からはじめてよいのかわからない
・不動産用語ってむずかしい
・不動産仲介会社がたくさんありすぎて、どこに依頼したらよいのかわからないetc・・・
など、不動産の売却に関してのあれこれを、わかりやすく解説したり、説明をしていきます。
目標は、「中学生でもわかる説明!」ですので、他のどのサイトよりも、みなさんの聞きなれた言葉を使いながら解説していきます。
さて、本題に入ります。
今回のテーマである「任意売却」(不動産業界では任売ともいいます)。どちらかというと、「ネガティブな売却方法」と、かなりざっくりと理解をしている方が多いのではないでしょうか。
かなり大まかにいうと、上記のような解釈ですが、売主様も、これから不動産購入予定の買主様も、もう少し理解を深めるべき用語なので、さっそく解説をしていきましょう。

まずは任意売却がどんな売却方法なのかを知ろう!

一般的に不動産を購入をする際に、現金一括払いの方は滅多にいません。大半が、銀行と住宅ローンの契約を結び、不動産を購入するケースがほとんどです。
その住宅ローンの支払いが、何らかの理由で、滞ってしまい、ローンの返済ができなくなってしまった場合、ローン契約を交わした銀行と合意の上で、不動産を売却することができる。というのが任意売却です。
どうでしょう、ほんの少しでも、「あー、競売とはちょっと違うのね」と思った方もいるのでは?
そうなんです。競売とは違い、買主の意思で、少しでも有利な条件で売却を行うことができるのが任意売却となります。

ここで豆知識

競売とは・・・任意売却と競売は、支払い能力がなく売却をする部分は一緒ですが、大きく違う点があります。競売は、債権者(ローン契約を締結した銀行です)が不動産の売却を裁判所に申し立て、申し立てが正当と判断された場合、裁判所の権利で強制的に売却を行う売却方法となります。

普通の売却(一般売却)と、任意売却の違いは何?

任意売却の売却方法がわかったところで、次は一般売却と任意売却の違いを説明しましょう。
一般売却は、主に、買い替えなどをきっかけに、今住んでいる家を売ろうと、自分の意思で売却に出すことですよね。
「支払いが無理そうだから、銀行に了解をもらえたら売りにだそうかな・・・」ということは、任意売却も自分の意思でしょ?一般売却と何が違うの?と、混乱もしてきます。
まずは、違いをおさらいしましょう。

任意売却は、銀行(債権者)の同意が必要

一般売却は、不動産の所有者が、時期も価格も自分の意思で決めることができます。
任意売却は、不動産所有者(債務者)が、ローン契約を締結している銀行(債権者)に合意を得る必要があります。
銀行は、住宅ローン契約の際、その不動産を担保に入れ、抵当権を設定します。住宅ローンの残額があるにも関わらず、この抵当権を外さなければいけないので、銀行の同意を得る必要があるというわけです。
※抵当権とは・・・住宅ローンを借りるときに、銀行が不動産を担保にとる権利のことをいいます。

売却価格は銀行(債権者)が決定する

売却価格の決定も大きく違いがあります。
一般売却の場合は、通常、不動産会社に査定をお願いし、市場や相場を元に査定価格が割り出されます。
最終的には不動産の所有者が、査定価格を元に売り出す価格を決定します。
一方で、任意売却は、住宅ローンの残債が残っており、売却価格によってローンの回収額が変わることから、銀行(債権者)が、売却価格を決定します。
もちろん、売却価格を出すにあたり、任意売却専門業者に査定をしてもらい、その際、任意売却に出す不動産が、より高く売れるよう、かなり入念に調査をします。
銀行側(債権者)としては、より高く、早く売れた方が、金額の回収ができますものね。

もし任意売却で売れ残ってしまったら・・・

任意売却で売れなかった場合、その不動産は競売にかけられることになります。
例えば、売却の不動産の状態が悪かったり、価格が高かったりと売れ残る要因は様々ですが、売却ができるよう、銀行(債権者)や、専門業者に協力をするようにしましょう。

任意売却はメリットも多いです

どちからというとマイナス要素の多い任意売却ですが、メリットもたくさんあります。

・比較的相場に近い価格で売却をすることができる
・住宅ローンの滞納をまわりに知られずに売却することができる
・自分の意思で売却できるため競売とは違い、引越し時期の調整がつく

人は表面を見る癖があるものですが、少し視点を変えると、見えなかった良さが浮き彫りになってくることがあるものです。
今回ご説明をした任意売却でも同様です。どうしてもデメリットが先行してくるのですが、このようなメリットも多い売却方法です。
不動産の売却を検討しているんだけど・・・とお考えでしたら、いつでも株式会社中部エースへお問い合わせください。
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