不動産を売却したときにかかる税金について、
「何にいくらかかるのか」「控除や特例はあるのか」
正しく理解しておくことで、手取り額の見通しが立ちやすくなります。
この記事では、60代・70代の方にも読みやすく
不動産売却に関係する主な税金と、控除・軽減制度についてわかりやすく解説します。
目次
1. 譲渡所得税（所得税＋住民税）
不動産を売却して利益が出た場合、その利益（＝譲渡所得）に対して翌年、所得税と住民税を納める必要があります。
譲渡所得の計算方法
課税譲渡所得 ＝ 譲渡価格 −（取得費＋譲渡費用）
※建物の取得費は減価償却を考慮して調整されます。
※建物の取得費は減価償却を考慮して調整されます。
「譲渡価格」とは売却金額、「取得費」とは購入時の金額や仲介手数料、「譲渡費用」は売却にかかった費用（仲介手数料・測量費など）です。
所有期間による税率の違い
所有期間によって、適用される税率が異なります。
| 所有期間 | 所得税 | 住民税 |
|---|---|---|
| 5年超（長期譲渡所得） | 15% | 5% |
| 5年以下（短期譲渡所得） | 30% | 9% |
復興特別所得税も加算されます
令和19年（2037年）まで、所得税額に対して2.1％の復興特別所得税が加算されます。
2. 印紙税（売買契約書などに必要）
売買契約書を作成する際には、契約金額に応じた収入印紙の貼付が必要です。
印紙税額の目安（2024年時点）
| 契約金額 | 印紙税額 |
|---|---|
| 10万円超〜50万円以下 | 200円 |
| 50万円超〜100万円以下 | 500円 |
| 100万円超〜500万円以下 | 1,000円 |
| 500万円超〜1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円超〜5,000万円以下 | 10,000円 |
| 5,000万円超〜1億円以下 | 30,000円 |
3. 登録免許税（抵当権抹消登記など）
住宅ローンが残っている不動産を売却する場合、
抵当権の抹消登記を行う必要があります。
登録免許税：
土地1筆につき1,000円、建物1棟につき1,000円。
土地＋建物で合計2,000円が目安です。
土地1筆につき1,000円、建物1棟につき1,000円。
土地＋建物で合計2,000円が目安です。
司法書士へ依頼する場合は、別途報酬（1〜2万円程度）がかかります。
4. 利用できる税制の優遇制度（控除・特例）
① 3,000万円の特別控除（居住用財産の特例）
自宅を売った場合、譲渡所得から最大3,000万円が非課税になる特例です。
適用の条件（主なもの）
- マイホームとして使用していたこと
- 住まなくなってから3年以内の売却
- 家族や同居人などへの売却でないこと
所有期間10年以上での軽減税率もあり
10年超のマイホームなら、譲渡所得が6,000万円以下の部分に対して、
- 所得税10%
- 住民税4%
と、税率が軽減されます。
② 相続した空き家の3,000万円控除（特例）
相続した実家を売却した場合にも、条件を満たせば3,000万円の特別控除が適用されます。
主な要件
- 建物が昭和56年5月31日以前に建築された
- 区分所有建物（マンション等）でない
- 売却時まで誰も住んでいない空き家である
- 相続開始から3年以内に売却している
- 他の譲渡特例と併用していない
ポイント：
耐震性が基準を満たしているか、または解体して更地として売却する必要があるケースもあります。
耐震性が基準を満たしているか、または解体して更地として売却する必要があるケースもあります。
まとめ｜税金の理解で「手取り額」が大きく変わる
不動産売却で関係する主な税金
- 譲渡所得税（所得税＋住民税）
- 印紙税（契約書に必要）
- 登録免許税（抵当権抹消時など）
税金は「知らないと損する」こともあります。
特に、譲渡益が出そうな場合は、
- 事前に控除の条件を確認
- 確定申告に備えた資料の準備
- 税理士や不動産会社への相談
が、安心・安全な売却につながります。
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