「親が亡くなって、実家が空き家になってしまった…」
「売却したいけれど、税金がどれくらいかかるのか不安…」
そんな方に知っておいていただきたいのが、「相続空き家の3,000万円特別控除」という制度です。
税負担を大幅に軽減できる可能性があるこの制度ですが、
適用には細かい条件や書類の準備が必要です。
この記事では、制度の内容や適用要件、2025年（令和7年）以降の最新改正まで、
60代〜70代の方にもわかりやすく丁寧に解説していきます。
そもそも「譲渡所得」とは？
不動産を売却して得られた利益には「譲渡所得税」が課されます。
譲渡所得の計算式
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）取得費が不明な場合は、売却価格の5％で計算されるため、
思っていたよりも課税額が大きくなるケースもあります。
「3,000万円特別控除」とは？
相続した一定の空き家を売却した場合、
譲渡所得から最大3,000万円まで非課税にできる制度です。
譲渡所得税が0円になるケースも珍しくありません。
【2025年最新】適用条件をわかりやすく解説
① 対象となる「建物と土地」の条件
- 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された戸建て住宅（マンションは対象外）
- 相続開始の直前まで被相続人（故人）が自宅として住んでいたこと
- 老人ホームに入居していた場合も、一定の条件を満たせばOK
- 相続後、売却までの間は空き家であったこと（賃貸していない）
② 相続人と売却の条件
- 相続または遺贈により取得した人が対象
- 相続から3年以内、かつその年の翌年12月31日までに売却
- 売却価格が1億円以下
- 親族以外の第三者に売却すること（親兄弟への譲渡は対象外）
③ 耐震性・解体の要件（売却方法による）
→ 現行の耐震基準に適合している建物であること
→ 空き家を取り壊して更地にして売却すれば適用可能
※2024年以降の改正で緩和された点
家付きで売却しても、買主が翌年2月15日までに耐震改修または解体すれば、控除が認められるようになりました。
2024年以降の改正ポイント（令和6年〜）
令和6年（2024年）から、相続人が複数いる場合の控除額が変更されています。
【変更前】
相続人が複数でも合計で3,000万円まで
【変更後】
相続人が3人以上の場合 → 合計で最大6,000万円（1人あたり2,000万円まで）
※対象人数や分割の方法については、税理士等に事前確認をおすすめします。
手続きに必要な書類と注意点
① 「被相続人居住用家屋等確認書」の取得
この確認書は市区町村で交付を受ける必要がある書類です。
申請には、下記のような書類が必要です：
- 戸籍謄本
- 住民票の除票
- 固定資産税の納税通知書
- 売買契約書・解体証明書・耐震診断書（必要に応じて）
② その他のポイント
- 確定申告時に確認書の添付が必須
- 耐震改修・解体の証明写真や契約書を保管しておく
- 相続税の取得費加算特例など、他制度との併用に注意
早めの相談が成功のカギ
制度はとても有利ですが、要件をひとつでも満たさなければ適用されません。
また、
- 耐震改修・解体工事の手配
- 書類の取得と手続き
- 売却スケジュールの調整
など、時間がかかる手続きも多いため、専門家への早めの相談が重要です。
まとめ｜空き家売却時は控除制度をしっかり活用しましょう
- 空き家の売却でも最大3,000万円の譲渡所得控除が使える
- 2025年以降は控除額や適用要件に変更あり
- 必要書類の取得・耐震基準の確認は時間に余裕をもって
- 税理士や不動産会社に早めに相談するのが安心
「相続した家を売ったら税金が高くてびっくり…」
そんな事態を避けるためにも、制度の内容をしっかり把握して、準備を進めましょう。
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